2019-07-03 15:52

○壹

2007年，美国次贷危机爆发，美国金融市场遭到重大打击。为了增加市场信心，给予更多市场流动性，时任美联储主席伯南克教授站了出来。他说：我们要执行量（lan）化(fa)宽(mei)松(yuan)政策。他是当时世界金融界的头号大佬，刚上任时还不知道自己美联储主席职位的威力，参加一次华盛顿酒会时，CNBC头牌主持人玛利亚坐在他旁边，随口问了他一句货币政策，他不经意地回答说自己的鹰派言论是吓唬市场用的，马利亚转口告诉了别人，第二天市场就一片混乱，伯克南吃了一惊，从那以后，开始谨言慎行。但这次，他说要执行量化宽松时，坚定而绝决。他站了起来，环顾世界各国的央行们，像《黑金》里梁家辉一样说话：我话讲完，谁赞成？谁反对？世界鸦雀无声，没有人说话。至少，中国没有反对。

○贰
最近看到一篇关于回忆中国40年伟大历程的文章，那里面说，2008年后，中国人变得浮躁，开始炒房……我是个理性的人，不太喜欢别人用这么感性的词汇去描绘社会大变革，其实我很想告诉那位作者，当时的中国，没得选择。人民币是和美元挂钩的。当美元泛滥出泡沫时，人民币只有默默地接受。美国降息，我们就降息，美国量化宽松，我们就只能量化宽松。中国人用实际行动替美国撑住了次贷危机，而大量的泡沫泛滥，会造成物价飙升，或者房价飞涨。2019年1月，中国市面上的鸡蛋还是维持在0.8元一个，土鸡蛋一元一个，物价略有上涨，但没有飙升。因为有一个行业，承接了所有的泡沫。这个行业，就是房地产。

○叁
房地产是中国金融风险的蓄水池。大家DISS房地产的时候，总喜欢说，北上广深的房产就可以买下美国了。还喜欢说，这跟当年日本东京买下美国多么相像。大房地产商那么赚钱，改革开放100人评选，一个房地产商都没有。但大家不知道，房地产的祸根，是从那年被迫承接美国次贷危机种下来的。中国独特的地方政府的收入中，卖地所占的收入占50%以上，中国GDP算法里，土地出入金也是算进去的，再加上三四线城市棚改货币化的刻意推动，以至于这个泡沫越演越大，根本没有人敢戳破。所以你们会看到很奇特的一幕，每当有房地产商想特价卖房回笼资金时，当地政府就会跟地产商约谈，要求把房产升回去。这真是中国独有的奇特现象了。我说这么多，是想告诉你们，无论多么严峻的情况，房地产价格下探也是有底限的。

○肆
中国人热爱讨论房价，是因为我们的尊严已经被房价绑定了。现在，尊严露出了曙光。和2007年后美联储量化宽松相反，现在是不停地加息，收缩市场流动性。2017年开始，美联储终于说不印钱了，还提高了银行利息，美元升值，市面上流动性大减。中国金融几乎是跟美国同步，我们的棚改货币化立即停止，也收紧了对房地产公司的贷款申请。所以2019年的房价，终于露出了曙光。我觉得，大家高兴得太早了。

○伍
我将2019年全国的房地产市场的变化，设定了一个上限，一个下限，无论怎么变，都不会突破这个范围。上限是：中国的房价，除了极个别特殊的区域会微涨，全国基本盘是房价冻结，或者各城市根据自身情况微跌，小跌。就是房价整体不会涨了。还会下跌一些。下限是：不要希望房价回到2015年暴涨前的价格，这是不可能的。因为货币棚改化而推动房价的三四线城市跌幅最高，但估计也就最多跌30%（当初上涨都是几倍几倍的涨）。

○陆
我们先说上限。一线城市的数据最有说服力，中国所有的年轻人都渴望在一线城市生活，这里的教育，医疗，娱乐，创业环境，硬件设施，以及高质量的同年龄异性大量聚集，年轻人只爱花花世界。能在北京生活，谁愿意留在铁岭呢？但一线城市的房价，终于在2018年10月开始下降了。10月，深圳环比跌了0.83%，北京环比跌了1.99%，广州跌了1.9%，上海跌了2.71%11月，深圳环比跌了1.39%，北京环比跌了1.64%，广州跌了1.51%，上海跌了1.43%12月才过几天，数据还没出来，但肯定还是在跌的。我朋友说，他盯了很久的深圳福田的大康福盈门，已经从10万多一平，跌到了9万多一平。我一直不知道，自己的朋友里埋伏着这么多土豪------真是想不明白，他们为什么要跟一个年收入34000元的人做朋友？就在大家要为房价开始下跌举杯欢庆时，我实在忍不住想扔点数据过来，给你们泼盘冷水：2015年10月，深圳一个月房价上涨了33.2%。这种跌法，跌三年都别想跌回过去一个月的涨速。连一线城市都跌，三四线城市还扛得住吗？所以山东荷泽，湖南衡阳首先受不了了，开始出来作妖。山东荷泽现在整体房价还算趋稳，湖南衡阳碧桂园就按捺不住，从去年的8000元一平直线下跌。

衡阳碧桂园房价一路下跌说明在一线城市都抗压不住的情况下，棚改货币化结束后，年轻人口大量外流的三四城市房价下降是不可阻止的历史趋势。而几时崩，何时崩，只是时间问题，是小开发商手头资金几时耗尽的问题，是大开发商决定几时放弃哪座小城市快速收回现金流的问题，是银行收紧贷款后，实力孱弱的开发商，谁先倒闭的问题。在上限里，全国也有不跌的城市。比如武汉，比如东莞。当深圳的朋友告诉我他们那房价都开始下跌的时候，当初因为留恋本地各大酒店桑拿技师而留在东莞的我，是一脸懵逼的。东莞的房价纹丝不动，松山湖还悄悄上涨了一点。像武汉这样处于国家重点发展的长江经济带领头羊，做为和杭州，重庆下几个一线城市重点培养的对象，还有东莞这样吸食深圳部分产业链，夹在深广中间地带，而房价只有2万一平的城市，房价是很难跌的。所以你看，也不是所有城市都会跌，有巨大发展潜力，市场价值并没有被泡沫化的城市，2019年不仅不会跌，可能还会逆风上涨一点点。 现在说说下限。先说一线城市的下限。2018年中国大陆有四座城市进入世界一线城市，其中北京和上海属于A+级别，广州属于A，深圳属于A-（国外机构一家之言，仅供参考）现在伦敦房价约9.5万人民币一平，巴黎约7.2万人民币一平，中国四大城市现在直追伦敦巴黎，北京市区平均房价约6万一平，上海内环以内平均房价约7万一平，广州主要城区房价约5.2万一平，深圳主要城区房价约6万一平。可见，做为世界一线城市，北上广深还有一定的上涨空间，现在的下跌只是临时性的，经济衰退周期过半，就有可能恢复上涨。有人不服了，说我们四大城市的工资收入是不能跟伦敦巴黎比的，是的，没错，但是我们人口太多，每个小城市首富前1000名搬去北上广深都多少人口了？大量小城市富裕人口还是渴望进入国际一线城市生活的。而三四线城市，下限又在哪里？我要重复前面说过的一句话：不要希望房价回到2015年暴涨前的价格，这是不可能的。三四线城市确实会下降得厉害，但是永远不可能出现过去的低房价了，因为卖地是地方政府的主要收入，而房价太低，会导致地价太低，地价太低，则导致当地政府收入锐减，行政手段也会迫使地价下跌后稳定在一个区位。所以，最乐观的估算，泡沫最大的三四线城市，大量受过教育的青年人口流出的三四线城市，封顶也只会跌30%，一般的三四线城市，极有可能下跌幅度只会在10-20%。 有人忍不住举手了，那2019年房价大面积下跌的时间点在哪里？我不知道。但是，我们可以从一组数据得知一些情况，2018年下半年，全国房企偿债规模超1000亿元，往后三年逐量增加，到2021年，债券偿还峰值是4800亿元，也就是2018年开始，感受到危机的房地产企业加快了回款速度。中南建设，新城控股，阳光城，泰禾集团回款额比2017年增长了55%，70%，66%，52%，要说明的是，国内债务情况良好的万科喊了一年的“活下去”，不知道是在对自己说，还是在对别人说，万科这样的大房企，也必定在等部分小房企还不上贷款倒下后，收购大批优质资产的。由于本人一直没有找到2019年中国主要房企的主要还贷时间表，期望有大神可以回复，再根据现在中国房企现金流报表，就能推算出，中国三四线城市房价集体下跌的主要月份了。

○柒
2018年底的中央经济工作会议，给房价定出了“因城施政”的大方向，换句话说，中央的意思是，大家2019年尽量能稳住房价，最好不要跌也不要涨，涨的，要削下来，跌的，你们自己想办法吧。没办法？没办法我也没办法，自己看着办吧。最后，34000元年薪的我，喝了一杯村口老王自酿的高梁酒壮胆，给2019年中国房价捋一捋大方向： 武汉，东莞这种有巨大潜力，或者泡沫极小，原本房价很低的城市，房价不会降，还可能会上升一点点。长江沿线重要城市房价不会降，要降也只会降一点点喀什这样的西部能源重点中转城市不会降全国一线城市大概会有5%-10%左右的一次降价潮，但是未来很快会反弹大多数三四线城市会降价10-20%左右，泡沫严重的三四城市可能会降到30%中国现在是经济衰退，不是经济危机，每年就是5%的增长速度，也是许多国家梦寐以求的数据了。所以，不用对房价抱有太悲观的展望。

○捌
周金涛是2016年12月27日去世的，他在生前说过，2019是中国资产的最低潮，90后买房子的最好机会，也是活到40岁还没有资产的中国人，最后一次改变人生的机会了。而一向关注世界宏观经济，喜欢掐着美联储和两党论来分析事物的本公众号，也是这样认为的。周天王，你在天有灵，保佑中国的平民阶级，能在今年，多买几套房吧。人生啊，不就是一场康波么。